wert-brenner Sachverständigenbüro Herbert Brenner
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Gewerbliche Vermietung: Mieterbonität hat sich deutlich verbessert

Nach neuestem Bericht der Investment Property Databank zum Oktober 2010 ist die Bonität gewerblicher Mieter deutlich - von einem Risikoscore von 62,8 (Vergleichsmonat des Vorjahres) auf 71,4 - gestiegen.

 

Dennoch entfällt rund 10 % aller gewerblichen Vertrasmieten auf Mieter mit erhöhtem Aussfallrisiko. Zur Kategorie mit der niedrigsten Bonität zählen die Branchen Hotel und Gastrnomie, Grundstücks- und Wohnungswesen sowie der Einzelhandel.

 

Ausgewertet wurden Daten aus ca. 5200 gewerblichen Mietern.

 

Ein Blick auf Büromieten sowie Indexreihen Büromieten empfiehlt sich.

 

09.11.2010

HWWI-Städteranking: Stuttgart von Platz 3 auf Platz 16 gefallen

Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) stuft Stuttgart in seinen neuen Bericht 2010 von Platz 3 herab auf Platz 16.

 

Für das Ranking wurden die demografische und ökonomische Entwicklung in den 30 größten deutschen Städten analysiert und nach Indikatoren wie Bildung und Innovationsfähigkeit, Internationalität sowie Erreichbarkeit bewertet.

 

Platz 16 ist gerade mal die Mitte. Stuttgart ist also von einer Spitzenposition in die wirtschaftliche Nähe von Bremen oder Duisburg gefallen.

 

Es empfiehlt sich die weitere Entwicklung in Stuttgart und Umgebung gut im Auge zu behalten.

 

30.10.2010

SPD will eine andere Verteilung der Maklercourtage

Nach den Vorstellungen der SPD sollen die Maklerkosten bei Vermietung oder Verkauf von Immobilien gleichmäßig zwischen Anbieter und Nachfrager verteilt werden.

 

In einem Antrag der SPD-Fraktion vom 06.10.2010 (BT-Drucksache 17/3212) wird diese Forderung unter anderem damit begründet, dass insbesondere in großen Städten die Vermittlung von Mietwohnungen wie auch der Verkauf von Immobilien hauptsächlich über Makler erfolge, obwohl dies, insbesondere bei Wohnhäuser mit Hausverwaltung häufig nicht erforderlich wäre.

 

Die SPD sorgt sich deshalb um das Marktgleichgewicht der Marktteilnehmer, weshalb die Maklerkosten gleichmäßig verteilt sein sollten.

 

25.10.2010

 

Kautionszahlung - nur auf ein insolvenzfestes Konto

Laut Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs hat der BGH vor kurzem entschieden, dass bei Zahlung der Mieterkaution an den Vermieter die Insolvenzsicherheit gewährleistet sein müsse.

 

Der Mieter darf also die Zahlung der Kaution davon abhängig mache, dass ihm zuvor ein insolvenzfestes Konto genannt wird.

 

16.10.2010

 

 

Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarf

Ein Vermieter hat die Pflicht, bei einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs, eine während der Kündigungsfrist freiwerdende, vergleichbare Wohnung im selben Haus seinem Mieter anzubieten.

 

Tut er dies nicht, ist die ausgesprochene Kündigung wegen des Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtsnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

 

Urteil des  Bundesgerichtshofs VIII ZR 78/10 vom 13.10.2010

 

14.10.21010

Gute Prognosen für Mietwohnungen ?

Folgende Meldung war in den letzten Tagen weit verbreitet in der Presse zu lesen:

 

(Zitat) "Für europäische Mitetwohnungen prognostiziert die Patrizia Immobilien AG in den kommenden fünf Jahren einen Total Return von durchschnittlich 7,3 Prozent je Jahr. Damit sei die Performance bei Wohnimmobilien ähnlich attraktiv wie bei Büro-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien......... Da Mietwohnungen aber ein geringeres Investitionsrisiko sowie eine niedrigere Volatilität aufweisen, böten sie den besten risikoadjustierten Ertrag." (Ende des Zitats).

 

Das  heißt auf gut Deutsch:

 

Wohnimmobilien rutschen in die gleiche (prozentuale) Risikoklasse wie gewerbliche Immobilien.

 

Steigende Zinsen sind noch immer sinkende Werte.

09.10.2010

Schwindel mit Wärmebildern

Fachgerechte erstellte Wärmebildaufnahmen zeigen die energetischen Schwachstellen einer Immobilie.

 

Der Verband Privater Bauherren warnt vor betrügerischen Methoden bei Wärmebildaufnahmen von Hausfassaden. So werden vielerorts damit geworben, Wärmebilder zum kostengünstigen Preis von 100 € zu erstellen.

 

Dafür werben nicht nur Fassadenbaufirmen. Auch Bausparkassen, Geldinstitute und selbst Kommunen.

 

Solche Dumpingpreise seien nach Meinung des Verbandes in den meisten Fällen nicht seriös und teilweise in den Farbdarstellungen verfälscht, um eine notwendige Wärmedämmung vorzutäuschen.

 

Ein qualifizierter Energieberater lässt sich über die örtliche Verbraucherzentrale finden.

 

08.10.2010

 

Gewerbemieten - Bundesweit im Aufwind ?

Der IVD (Immobilieverband Deutschland Bundesverband) veröffentlicht in seinem neueste Preisspiegel, dass die Mietpreise sich bundesweit im Aufwind befinden.

 

Der Aufwind beträgt für Büromieten 0,68 bis 0,95 % und für Ladenmieten 0.28 bis 0,78 %.

 

Dies sind verhaltene Steigerungen aber kein Aufwind. Damit kann man allenfalls seine Höhe halten, so man keine Fehler macht. Das reicht nicht aus, den auf der weiteren Strecke folgenden Abwind ohne Höhenverlust zu überstehen.

 

06.10.2010

 

Vermietung von Gewerberaum - steuerliche Anerkennung von Verlusten ?

Laut Urteil des BFH ist bei Vermietung von Gewerberaum im Einzelfall konkret die Absicht aus der Vermietung auch positives Einkommen zu erzielen, zu belegen. Bleibt ein Objekt, trotz nachhaltiger Bemühungen, längerfrisitg unvermietet, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, einen vermietbaren Zustand herzustellen.

 

Damit wird die steuerliche Anerkennung von Verlusten wesentlich erschwert.

 

BFH Urteil vom 20.07.21010 - IX R 49/09

Mit diesem Urteil kann sehr wohl ein Preisdruck auf den Markt für Gewebeimmobilien ausgehen.

04.10.2010

 

Miet- und Kaufpreise erneut gestiegen

Auf dem Immoblienmarkt geht es - nach Mitteilung von Jones Lang LaSalle (JLL) - weiter bergauf.

 

Überwiegend in 5 von 8 untersuchten Städten, wobei die die Bandbreite der Steigerungsraten sehr beachtlich ist. So stiegen die Kaufpreise in Hamburg um 9,1 % und in Frankfurt um gerade noch 0,7 %.

 

Es darf wohl angenommen werden, dass sich diese Preisveränderungen auf den gesamten Markt der Wohnimmobilien bezieht. Von der Luxusvilla bis zur 2-Zimmer Eigentumswohnung für "Einsteiger".

 

Wir orientieren uns lieber an unseren etwas mehr differenzierten Indexreihen aus eigener Marktbeobachtung.

 

28.09.2010

Spürbare Erholung auf dem Kreditmarkt

Lt. Bericht der KfW-Bankengruppe ist das Kreditneugeschäft in Deutschland im 2. Quartal 2010 nur noch um ca. 8 % gesunken.

 

Im Vergleich zu den Schrumpfungsraten von -18 % und -17% der beiden Vorquartale steigt das Kreditneugeschäft in Deutschland, zwar noch immer nicht wieder an. Es schrumpft nur etwas langsamer.

 

Wir sind also aus dem zweiten Kellergeschoss immerhin bis zum ersten Kellergeschoss vorgedrungen.

 

25.09.2010

 

Energiekonzept: Die Bundesregierung rudert zurück

Nach heftigen Protesten von Hauseigentümern und Immobilienverbänden will nun doch die schwarz-gelbe Regierungskoalition ihre gravierendeb Eingriffe ändern.

 

Statt den ursprünglichen Vorstellungen soll nunmehr bei Gebäudesanierungen der Aspekt der Wirtschaftlichkeit eine größere Rolle spielen.

 

Offensichtlich ist auch von den beabsichtigten Steuernachteilen bei nicht vorgenommenen Sanierungen nicht mehr die Rede.

 

24.09.2010

Mietmängel verjähren nicht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt in einem neuen Grundsatzurteil entschieden, dass Mieteransprüche auf Behebbung von Mietmängel nicht verjähren.

 

Bei der Haupleistungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1, Satz 2 BGB) handle es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

 

"Eine solche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu."

 

23.09.2010

BGH stärkt Sozialmieter bei Kündigung

"Ein Vermieter könne einen Mietvertrag nicht kündigen, weil der Mieter Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses nicht beglichen habe..."

 

Trotz erheblicher Zahlungsrückstände stuft der BGH die vorliegende Verletzung der Vertagspflicht als nicht erheblich ein.

 

"Hinter der gesetzlichen Bestimmung zur Schonfrist stehe das Ziel, Obdachlosigkeit zu vermeiden."

 

BGH: AZ VII ZR 267/09

 

08.09.2010

Problemkredite der Banken und Basel III

Die deutschen Banken sitzen auf einem Berg von Problemkrediten.

 

Laut einer Studie von PwC (pricewaterhouseCoopers) ist das Volumen solcher Problemkredite allein im letzten Jahr um 50 % auf 213 Milliarden Euro angestiegen. Damit ist in Deutschland der Bestand an Problemkrediten weit höher als in anderen großen Länder Europas.

 

Vor diesem Hintergrund werden derzeit in Brüssel Regelungen durchdacht, um die Bankenwelt sicherer und widerstandsfähiger gegen weitere Finanzkrisen zu machen. Nach dem derzeitigen Stand der Beratungen zufolge sollen die Banken mit Basel III nunmehr mehr als doppelt so viel Kapital vorhalten wie bisher.

 

Dabei befürchten offenbar nicht wenige, dass zahlreiche deutsche Banken dieses Vorhaben nicht schultern können. Jedenfalls fordern Deutschland und andere Länder wie Japan längere Übergangsfristen, um den Banken Gelegenheit zum Kapitalaufbau für diese Vorhaben zu geben.

 

Es steht zu befürchten, dass dies Auswirkungen auf die Kreditvergabe - z.B. für Immobilenfinanzierungen - haben wird.

07.09.2010

 

 

Mieten klettern in die Höhe

Hochaktuell und in maximaler Verbreitung hören, lesen und sehen wir folgende Horrormeldung:

 

"Erstmals seit fast 20 Jahren steigen die Wohnungsmieten bundesweit wieder rapide an".

 

Gleich um zweistellige Prozentsätze in Berlin, Düsseldorf, Köln und Bonn. Viel bescheidener - nämlich um nur 7 Prozent - in Hamburg und Frankfurt.

 

Für Stuttgart verlassen wir uns dann doch lieber auf die Daten aus unserer Marktbeobachtung. Siehe Menüpunkt Indexreihen.

 

06.09.2010 

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