wert-brenner Sachverständigenbüro Herbert Brenner
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Schuldzinsen: Abzug bei Verkauf

Doppeltes Pech für einen Vermieter, der eine unrentable Immobilie wieder abstoßen will.

Zum einen hat er den laufenden Verlust aus der Vermietung. Zum zweiten kommt hinzu, dass das Finanzamt die Schuldzinsen nicht mehr als Werbungskosten anerkennt.

 

Begründung:  Sobald bei einem unrentablen Objekt ein Käufer gesucht wird. bestehe keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr.

 

BFH  vom 21.01.2014 - IX R 37/12 -

 

 

Mieterhöhung durch Benennung von Vergleichsmieten

Nennt der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen mehr als drei Vergleichswohnungen weitere Wohnungen,deren Miete unterhalb der verlangten Miete liegt, so ist damit das Erhöhungsverlangen nicht unwirksam.

 

Erfolgt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens anhand von bezeichneten Vergleichswohnungen, so ist der formellen Erfordernis des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen.

 

Damit ist dennoch die materielle Erfordernis an das Mieterhöhungsverlangen nicht erfüllt. Die materielle Begründung war jedoch in der Reviosion nicht angegriffen.

 

BGH VIII ZR 79/11 vom 28.03.2012

 

22.04.2012

 

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung deutliche Anforderungen gesetzt, wie und nach welchen Kriterien Spannenwerte und Punktwerte zu ermitteln und zu gewichten sind, um die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erfüllen.

 

BGH vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10 -

 

Bemerkenswert in dieser Entscheidung ist:

 

  • die erforderliche Begrenzung der Vergleichsmieten auf den engeren Bereich der Entgelte, die in ihrer Spanne als ortsübliche Vergleichsmieten anzsehen sind.
  • die Vergleichsmieten müssen die zeitliche Komponente des vierjährigen Betrachtungszeitraumes von vier Jahren - ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens - erfüllen.
  • das Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen muss in der Sammlung der Vergleichsmieten angemessen verteilt sein.

 

03.04.2012

 

Maklerprovision nur bei eindeutiger Vereinbarung

Der Käufer einer Immobilie muss nur dann eine Maklerprovision bezahlen, wenn dies auch eindeutig vereinbart ist.

 

Eine einfache Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen genügt dafür nicht. Ebenso wenig die Angabe "Kaufpreis plus Maklercourtage" in einem Exposé.

 

AG München, Urteil vom 27.10.2011 - 222 C 5991/11 -

(Quelle: Werner Baurecht 27.02.2012)

 

Das Gericht sagt hier ganz eindeutig, dass an einen konkludenten Vertragsabschluss hohe Anforderungen zu stellen sind. Die Kontaktaufnahme auf ein Werbeangebot eines Maklers ist keine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision.

 

Ein - provisionspflichtiger - Maklervertrag kommt demnach erst dann zustande, wenn der potentielle Käufer nach Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. Der Vermerk auf einem Exposé erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

 

27.02.2012

 

Wohnflächenabweichung von 9 % kann zur Kaufpreisminderung führen

Auch, wenn der schriftliche Kaufvertrag keine Vereinbarung zur Größe einer gekauften Wohnung enthält, kann eine Flächenabweichung zu einer Kaufpreisminderung ühren. Dann, wenn eine vom Käufer angeforderte und diesem übergebene Wohnflächenberechnung falsch ist.

 

  • Mit der Übergabe einer Wohnflächenberechnung zum beabsichtigten Kauf ist konkludent eine Beschaffenheit der Wohnung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart worden.
  • Somit liegt ein Sachmangel vor. Hieraus folgt, dass - anders als im Mietrecht - auch eine unerhebliche Pflichtverletzung bereits zur Minderung berechtigt.

 

OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011, 8 U 450/10

 

20.01.2012

 


Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken

"Es entspreche allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig ist."

 

Begründet wird dieser Beschluss, dass

  • mit der Nutzungsbeschränkung in der Teilungserkklärung ein Vereinbarungscharakter vorliege und
  • eine abweichende Nutzung nur dann zulässig sei, wenn diese Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgeshene Nutzung.
  • die Nutzungsbeschränkung letztlich den gesetzlichen Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG konkretisiere und deshalb generell keine andere Nutzung hingenommen werden muss.

 

Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. Juni 2011 (V ZA 1/11)

 

18.08.20111 

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