wert-brenner Sachverständigenbüro Herbert Brenner
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Neuregelung der Immobilienbewertung bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer zum 01.01.2009

Das neue Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) enthält eine komplette Neufassung der Vorschriften zur Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

 

Zukünftig gilt für bebaute sowie unbebaute Grundstücke der gemeine Wert (Marktwert / Verkehrswert) als Bewertungsmaßstab der Versteuerung. Die Bewertungsvorschriften (§§ 178 bis 203 BewG) wurden in diesem Sinne erheblich modifiziert. Gleichwohl wird sich auch nach diesen Vorschriften weiterhin nur ein pauschalierter Wert ergeben, der in vielen Fällen über dem am Markt erzielbaren Marktpreis / Vekehrswert liegen wird. Deshalb werden Steuerpflichtige mit dem neuen Bewertungsgesetz, weit häufiger den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch eine sachverständige Wertermittlung (§198 BewG) führen müssen.

 

Dazu gibt es folgende Veränderungen im Bewertungsgesetz, aus denen sich Ansatzpunkte eines derart zu führenden Nachweises ergeben:

 

Bewertung von unbebauten Grundstücken durch die Finanzbehörden

 

Der bisherige, pauschale Abschlag von 20 % am Bodenrichtwert entfällt zukünftig. Ausgangspunkt der Bewertung bleibt weiterhin der Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Anpassungen, auf Grund individueller Grundstücksmerkmale, sollen dazu lediglich im Rahmen der Richtwertanpassung (Art und Maß der baulichen Ausnutzbarkeit, Grundstücksgröße) möglich sein.

 

Die Vielzahl weiterer, individueller Grundstücksbesonderheiten (z.B. Dienstbarkeiten aller Art, Baulasten, Beeinträchtigungen, Lasten, usw.) finden bei der steuerlichen Bewertung keine Anwendung.

 

Bewertung von bebauten Grundstücken durch die Finanzbehörden

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken werden die oben aufgezeichneten Mängel der Bodenbewertung mit übernommen und mit weiteren Mängeln der Gebädewertermittlung kumuliert.

 

So soll z.B. der Gebäudewert - nach Abzug der Alterswertminderung - mindestens 40 % des Herstellwertes betragen.

 

Des Weiteren bleiben etwaige Reparaturkosten oder notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der steuerlichen Wertermittlung unberücksichtigt.

 

Sehr häufig wird es zudem bei der Anwendung von Marktanpassungsfaktoren (Sachwertverfahren) sowie der Liegenschaftszinssätze (Ertragswertverfahren) zu unsachgemäßen Wertansätzen kommen. Sehr sicher und gehäuft dort, wo die örtlichen Gutachterausschüsse keine geeigneten Daten ableiten und veröffentlichen.

 

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